Hungría: pasos para comprar una propiedad

Ya sea que eres un inversor inmobiliario o residas en Hungría y estés por comprar tu primera propiedad en este país, esta guía te va a ayudar muchísimo. Es extensa, pero tiene, todos, todos los detalles que necesitas.

Hablando de los detalles, se dice que “los problemas está en los detalles” y por eso te pongo todo en esta guía, pero también entiendo si no quieres leerla toda. Por lo tanto, te pongo las dos cosas que considero más importantes al principio de la guía. La dos tienen que ver riesgo financiero.

Las 2 cosas más importantes:

Número uno: presupuesta muy cuidadosamente

En pocas palabras, si tu presupuesto es de 25 millones de florines húngaros, no te compres una propiedad de 25 millones, ni de 24 millones, porque no te va a quedar dinero para los gastos y te puedes meter en problemas. El gasto más importante que tienes que considerar casi como si fuese parte del valor de la vivienda es el impuesto. Es un gasto obligatorio y para acabar, no se puede saber de antemano en qué momento te va a tocar pagarlo. Puedes ser que te llegue la factura un mes después de la compraventa y también puede ser que te llegue 3 meses después.

¿Cuánto necesitas exactamente para los gastos de la compra? Entre 7% y 15% del valor de la propiedad, en dinero en efectivo. O sea, si estás comprando una vivienda de 25 millones de florines, debes tener disponibles entre 1,75 millones y 3,5 millones de florines húngaros para gastos.

Si le vas a hacer renovaciones al apartamento o casa, el nivel de importancia del presupuesto sube muchísimo, es más, es crucial. Lo mejor es hacer un presupuesto para la compra y otro para la renovación.

Importantísimo: si aparte de estar comprando una vivienda, estás a la vez vendiendo tu inmueble actual, depende de hace cuanto hayas comprado esa propiedad, también tienes que pagar impuestos por la venta. Ejemplo: estás vendiendo un apartamento, y con el dinero de esa venta, vas a comprar una casa. Si solo tienes por ejemplo 3 años de haber comprado ese apartamento, vas a pagar impuestos por la venta del apartamento y también por la compra de la casa.

Número dos: programa y negocia los pagos holgadamente

Sigo con el ejemplo de la propiedad de 25 millones. Usualmente hay 2 o 3 pagos al comprar una vivienda. Vamos a poner que tienes 10 millones de florines en tu cuenta bancaria y los otros 15 millones los vas a recibir por medio de un préstamo o cuando vendas el apartamento. El primer pago es el día de la firma del contrato de compraventa, eso no lo puedes cambiar, es algo estándar. Después viene el segundo pago. Esto se tiene que estipular en el contrato y tiene que ser acordado entre el vendedor y el comprador.

Asumiendo que el segundo pago es con financiamiento, tienes que estar seguro que para esa fecha estipulada en el contrato, el banco te aprobó el préstamo y el dinero va a estar disponible para la transferencia al vendedor. Tienes que preguntar al banco usualmente cuánto se tarda todo este proceso. Si te dice 6 semanas, pon en el contrato una fecha de 10 semanas después del primer pago. Normalmente, si todo el proceso va perfecto y no hay demoras ni de parte del banco, ni de tu parte, debe ser entre 4 y 6 semanas. No obstante siempre es mejor poner mas porque nunca sabemos qué tipo de demoras pueden surgir, principalmente en el caso de personas como nosotros que somos extranjeros. Por ser extranjeros quizás nos pidan documentos adicionales y tengamos que traducirlos, todo eso consume tiempo.

El otro escenario común es el de pagar el segundo pago con el dinero de la venta de otro inmueble. En este caso, lo mejor es vender tu propiedad actual primero y entonces comenzar el proceso de compra de la próxima propiedad. Pero lo que pasa es que quizás no tendrás donde dormir, por lo tanto, es común comenzar los dos procesos a la vez. Si lo vas a hacer de esa manera, lo que tienes que hacer en el contrato de la venta de tu vivienda actual es acordar los pagos muy cerca uno del otro. Esto por supuesto depende también del comprador. Lo otro es que en el contrato de compraventa de la nueva propiedad tienes que tratar de acordar el segundo pago lo más lejos posible de la fecha del primer pago.

Abogado inmobiliario: es muy recomendado contratar un abogado para todo el proceso, no obstante esto no significa que tu no vas a tener que hacer nada. Si no tienes un abogado, avísame y te puedo recomendar uno que habla los idiomas Español, Inglés y Húngaro. En caso de que no hables Húngaro estás casi obligado a contratar un abogado puesto que no podrás hacer los trámites en las oficinas gubernamentales.

Objetivo de esta guía

Mi objetivo con esta guía es ayudarte a que presupuestes, planees y ejecutes ese plan lo mejor posible al comprar tu apartamento o casa en Hungría. Renato, ¿para qué quieres que lea todo esto si voy a contratar un abogado? El abogado te asiste con el contrato y en los trámites del registro o cambio catastral, no obstante aparte de eso hay un montón de cosas que tendrás que hacer tú o tendrás que coordinar tú. Por ejemplo cosas con el vendedor, con las instituciones de suministros de agua, luz, gas, o con la administración del edificio (en caso de ser un apartamento). Es más, esta lista también te puede ayudar a supervisar al abogado o a algún intermediario que te esté asistiendo en el proceso.

El proceso paso a paso

Antes de entrar a los pasos del proceso, te comento que hay dos cosas que harán que el proceso sea más largo si eres extranjero (y no tienes ciudadanía): primero, el permiso para comprar inmuebles en Hungría y segundo, el proceso del financiamiento bancario.

Sigo con el ejemplo de una propiedad de 25 millones de florines húngaros, que por cierto es el valor de un apartamento de entre 30 y 40 metros cuadrados en distritos como el XI, el III y el XIII. Más o menos 70 mil euros o 77 mil dólares.

1 – Analiza tu presupuesto

Como te conté al principio de la guía, debes tener más o menos entre 7% y 15% del valor de la propiedad disponibles para gastos que provienen de todo el proceso. Esto significa que debes tener disponibles entre 1,75 millones y 3,5 millones de florines húngaros. En euros entre 5 mil y 10 mil. En dólares entre 5,500 y 11 mil.

2 – Consulta con bancos

Si necesitas financiamiento, es importante que consultes con varios bancos antes de iniciar el proceso. Así comparas ofertas y condiciones. Generalmente el banco donde tienes tu cuenta puede ser una buena opción porque si tienes muchos años ahí, quizás tengas un estatus de cliente confiable.

¿Por qué consultar con bancos antes de iniciar el proceso? Si por x o y razón ningún banco te dice que te prestaría dinero, entonces no inicias el proceso. Ojo: incluso aunque te digan personalmente que en teoría te prestarán dinero, no es seguro que cuando apliques oficialmente te van a aprobar el préstamo.

3 – Prepara una lista de tareas o un plan

Esto es demasiado Renato, ¿por qué quieres que sea tan organizado/a? Tú haces lo que desees, yo solo te puedo aconsejar, además acuérdate que esta guía que te estoy regalando ya es de hecho un plan, solo tienes que personalizarlo a tu situación personal. Ahora déjame decirte por qué es bueno hacer un plan.

Si no haces una lista o un plan, te aseguro que hay cosas que se te van a olvidar y algunas cosas si no las haces a tiempo, pueden generar una penalización.

4 – Reúne todos los documentos

Antes de iniciar el proceso, aparte de la lista de tareas, lo mejor es apuntar todos los documentos que necesitas, reunirlos todos y hacer traducciones oficiales si es necesario. Las traducciones oficiales en Budapest se hacen aquí: offi.hu. Es generalmente caro y mientras más rápido necesitas la traducción, más caro se pone. La única manera de ahorrar en este proceso es hacer la traducción y que ellos solamente revisen y autentiquen el documento.

¿Por qué antes de iniciar el proceso? Para no estar corriendo a última hora. Está claro que si te gusta correr a última hora no tienes que hacer caso a mi consejo jajajajaja…  Pero después no me digas que no te avisé. En general, planear es ahorrar dinero.

5 – Busca apartamento

Si eres meticuloso, mañoso, exigente y selectivo, te aconsejo mirar mínimo 10 apartamentos o casas, pero ten en mente de que no estás en tu país y lo más probable no vas a encontrar una vivienda que sea igual al estilo de las de tu país. O sea, vas a tener que adaptarte por lo menos en algo.

Para buscar viviendas (para compra o alquileres) la plataforma mas grande es ingatlan.com. Está en idioma Húngaro, pero es la plataforma más grande y hay algunos dueños de propiedades que ponen la descripción en Inglés. Si usas un intermediario, generalmente sube el precio de la transacción, pero claro, a veces como extranjeros no tenemos otra salida pues algunos húngaros no hablan Inglés.

En caso de que estés comprando vivienda en Budapest, aquí tienes una guía acerca de los distritos más convenientes para extranjeros: En qué distrito de Budapest alojarte o vivir (Guía)

6 – Abogado

Mientras que estás en el proceso de ver apartamentos, reúnete con el abogado y pregúntale todo. Le explicas tu situación, lo que estás buscando, y le preguntas los documentos, el proceso, los gastos generales, sus honorarios, etcétera. El proceso general está en esta guía, pero hay cosas que cambian y el abogado está anuente de esos cambios legales.

Importante: el abogado lo paga el comprador y siempre va a tratar de proteger más al comprador, pero en realidad representa a ambos, a el comprador y a el vendedor. O sea, si el abogado es correcto y tu como comprador quieres hacer alguna maña, es su deber decirte que no es debido.

7 – Intención de compra

Ya cuando has decidido la propiedad que quieres comprar, hay veces que se puede firmar un documento de acuerdo de intención de compra. No es algo obligatorio, pero en caso de que hayan varios compradores al mismo tiempo muy seguros de que quieren esa propiedad que uno quiere, uno puede firmar un acuerdo de intención de compra. Esto sería más o menos como una reserva temporal. En ese período acordado, el vendedor no puede venderle la propiedad a nadie. Si la vende, entonces el vendedor tiene que devolver el dinero. Si tu no compras la propiedad después del período, entonces tu pierdes el dinero abonado.

Te recomiendo poner no menos de 2 semanas como período. Este documento en el idioma Húngaro se llama: vételi szándéknyilatkozat. También se le puede llamar előleg que significa adelanto, o foglaló que significa reserva.

Si en este momento ya tienes abogado, lo mejor es involuclarlo en este paso y de hecho ya aquí el abogado puede iniciar el permiso para ser propietario de un inmueble en Hungría. Este es un permiso para extranjeros, las personas que tienen ciudadanía húngara no lo necesitan.

8 – Borrador del contrato

El borrador lo confecciona el abogado, pero tú le das todos los datos y fechas importantes. Este documento en idioma Húngaro se llama: adásvételi szerződés. Presta atención tipo rayo láser a las fechas de los pagos, te lo mencioné al principio de la guía. Hay otros dos documentos que hay que confeccionar. Uno se llama tulajdonos bejegyzéshez hozzájáruló nyilatkozat y es una declaración para registrar el o los nuevos propietarios del inmueble. El otro se llama okirati letéti szerződés que no se exactamente de que va, pero si entiendo bien esto protege al comprador.

En el caso de que necesites financiamiento, tienes que preguntarle al banco si requiere un formato específico para el contrato. Si el banco dice que si, le tienes que mandar esos requisitos del banco al abogado.

Idioma del contrato: el idioma oficial en Hungría es el Húngaro, por lo tanto, el contrato puede estar traducido al Inglés o al Español, pero la traducción no tendrá valor. Únicamente la versión en idioma Húngaro será válida.

Debida diligencia: mientras que se confecciona el borrador, el abogado debe verificar varias cosas acerca de la vivienda. Esto también se puede hacer antes del acuerdo de intención de compra, eso sería lo mejor. Una de las cosas principales es revisar si la propiedad pertenece al vendedor. Esto se puede hacer por medio de un documento que se llama tulajdoni lap, lo cual significa hoja o registro de propietario. Ahí se ve el historial de todos los propietarios de esa vivienda. Por ahí mismo se tiene que verificar si aparte del propietario, hay beneficiario registrado para esa propiedad. Esto se llama en Húngaro haszonélvezet  y es importante porque el beneficiario a veces puede impedir la venta y se puede formar un lío legal. Similarmente importante es verificar si la propiedad está pagada totalmente o si tiene hipoteca. En el caso de apartamentos también hay que revisar los documentos del edificio, no solo los documentos del apartamento. Ese documento del edificio se llama: társasház alapító okirat. ¿Qué más? Hay un certificado energético que el vendedor tiene que mostrar, pero esto solo es burocracia. Ese documento se llama en Húngaro: energiatanúsítvány. Revisa también con el abogado si la propiedad está registrada como vivienda residencial o como local comercial, o si está a nombre de una compañía; eso también puede causar en algunos casos problemas legales.

Otra cosa es revisar muy bien si hay fallas estructurales en la edificación; hay personas que incluso contratan a un arquitecto para que verifique el apartamento o casa. En caso de una casa es más importante. Un arquitecto puede ser costoso, entonces solo contrátalo en caso de que tengas muchas dudas.

En cuanto a verificaciones que debes hacer tu mismo, por ejemplo ve a al apartamento o a la casa varias veces en diferentes horas del día y en diferentes días de la semana, examina el vecindario, si puedes incluso hasta habla con vecinos. Así te aseguras que estás tomando una buena decisión. No vaya a ser que por ejemplo en el vecindario hay un club de fanáticos de rock y se reúnen todos los días a las 5 de la mañana a escuchar metal a todo dar. Esto es un ejemplo extremo, pero sirve para comunicarte mi mensaje.

9 – Firma y primer pago

Si hasta ahora todo ha sido positivo, principalmente lo de la debida diligencia, de ahora en adelante el enfoque será más en los trámites que en lo de los riesgos. Todo lo que se hizo hasta ahora con todos esos documentos fue para mitigar riesgos.

El día de la firma, que usualmente es en el despacho del abogado, llevas tus documentos de identificación personal, un bolígrafo y el monto estipulado como primer pago. Es bastante sencillo todo, lees los documentos, revisas que los datos personales, las fechas y los montos estén bien y comienzan a firmar. Al mismo tiempo le pasas el dinero al vendedor o lo transfieres ya que las transferencias bancarias en Hungría ahora son casi inmediatas.

Aparte de los documentos que te mencioné en el paso anterior, si vas a hacer la compra con financiamiento, también se necesita un documento llamado: Nyilatkozat önerő megfizetéséről. Este documento es una declaración que el vendedor firma con el cual confirma que tu pagaste el primero pago. El banco te va a pedir ese documento. Si no necesitas financiamiento, creo que este documento no se necesita en lo absoluto, pero no estoy seguro.

10 – Registro catastral

Este paso lo tramita el abogado. El contrato lo manda al registro catastral junto con una solicitud. Esa institución gubernamental que en idioma Húngaro se llama Földhivatal trabaja junto con los diferentes distritos u oficinas locales. Lo único importante de este paso para ti, es que el abogado te va a dar la primera página del contrato sellada por el registro catastral y eso lo tienes que guardar porque el banco te lo va a pedir. Si no necesitas financiamiento, entonces solo guardas el documento.

11 – Solicita el financiamiento

En caso de que vayas a solicitar crédito, este es el momento de ir al banco a aplicar al crédito oficialmente. Entre el paso 10 y el paso 11 no te duermas en los laureles, porque como te puedes imaginar, ya el reloj está corriendo.

El proceso específico acerca del financiamiento lo pongo abajo como un subproceso.

12 – Segundo y último pago

A su debido momento, o por lo menos antes de la fecha límite, haces el segundo o último pago. También puede pasar de que haya solo 1 pago, pero no es común. Otro caso que no es común es que se acuerde en 3 pagos. Todo depende del acuerdo, pero lo más común son dos pagos.

Lo más importante aquí es que el vendedor confirme por escrito que recibió el dinero.

13 – Entrega de llaves

Después del pago final tienes que acordar con el vendedor un día de encuentro en el apartamento. Este proceso se llama birtokbaadás (entrega de propiedad) y el documento más importante se llama: Ingatlan birtokbaadási jegyzőkönyv. En Español: minutas de reunión de la entrega del inmueble.

Tienes que revisar que el inmueble está en el mismo estado y todo lo que se acordó en el contrato está en su lugar. Por ejemplo, si se acordó que el televisor estaba incluido en la compraventa, pues el televisor tiene que estar ahí y funcionar.

Lo otro muy importante son los medidores de los suministros. Hay que apuntar el consumo del medidor de gas, de agua y luz y apuntarlo en las minutas de reunión.

14 – Felicitaciones, ya puedes mudarte

Desde este momento ya puedes mudarte o en caso tal de que hayas comprado para inversión, ya puedes comenzar a alquilarlo.

15 – Registro catastral

Justo después de los pasos 12 y 13, el abogado comienza el trámite de cambio final y total de la titularidad de la propiedad. El proceso comenzó ya en el paso 10, pero esta es la confirmación final de que la titularidad debe cambiar al nuevo propietario. Comparado con el paso 10, este paso es un poco más largo, pero el abogado te indicará más o menos cuanto se tarda.

Lo importante de este paso es que aunque la resolución final se tarde uno o dos meses, el nuevo propietario ya se debe ver en los registros. Tienes que conseguir nuevamente un tulajdoni lap lo cual se puede tramitar en línea sin costo alguno si tienes acceso al sistema ügyfélkapu (mo.hu). La primera vez que se necesita el tulajdoni lap lo consigue el abogado. No lo hagas inmediatamente, hazlo por lo menos una semana después de que el abogado entregó la solicitud al registro catastral.

Pago de impuesto: te mencioné al principio de la guía que el impuesto o cargo por adquisición de propiedad hay que calcularlo como si fuese parte del valor del inmueble. La orden de pago de este impuesto o cargo te llega entre 1 y 3 meses después del cambio de titularidad final del inmueble. El porcentaje en la gran mayoría de las veces y generalmente es 4%. O sea, en el caso de que el precio de compra sea de 25 millones, pagarás 1 millón de florines.

16 – Trámite de titularidad de los suministros

Ya cuando tengas el nuevo tulajdoni lap, junto con el contrato de compraventa y las minutas de reunión de la entrega de la propiedad, tienes que iniciar el proceso de cambio de titularidad de los suministros. Esto tu lo tienes que iniciar, y el vendedor también, los dos a la vez. El vendedor porque está dejando el inmueble y tú porque llegas como nuevo propietario. Aparte de los suministros, en caso de ser un apartamento, también tienes que tramitar el cambio de titularidad en los registros del administrador del edificio. Desde ese momento tendrás que pagar los gastos comunes todos los meses.

Cuando estos procesos culminen, el vendedor recibirá facturas del consumo hasta la fecha de entrega de la propiedad y tú comenzarás a pagar contando desde ese día. Igual en el caso de los gastos comunes. Cuando el vendedor pague esas facturas, pídele prueba para que en caso de problemas puedas presentarlo como evidencia.

Otro elemento importante en este paso es que si esa dirección la tiene alguien como dirección de residencia oficial, tienen que solicitar la salida. O sea, si el vendedor o alguien que alquilaba ese apartamento o casa tenía esa dirección en su lakcímkártya, tiene que cambiarla. De eso también pide evidencia al vendedor.

17 – Felicitaciones, terminaste el proceso

Si terminaste el paso 16, se acabó todo el trámite. Ahora solo tendrás que hacer los pagos mensuales o anuales correspondientes. Agua, luz, gas y los gastos comunes. Aparte de eso, hay un építményadó que se traduce al Español como impuesto de construcción. Este es un impuesto que se paga al gobierno local por cada inmueble del cual uno es propietario. Se paga o una o dos veces al año. Lo más probable es que te llegue automático a tu dirección residencial registrada.

Naturalmente también puedes iniciar la remodelación o arreglos si estaba en tu plan.

Como te prometí, aquí también te dejo el proceso para solicitar un préstamo hipotecario. Este proceso no lo voy a detallar tanto porque varían muchas cosas dependiendo del banco.

Proceso de solicitud de préstamo hipotecario

1 – Consultar con diferentes bancos

Esto es antes de la compraventa y lo puse como el paso número dos de la lista anterior. Si no eres ciudadano húngaro tienes que tener en cuenta que el banco te va a prestar 70% máximo, pero mejor asume que solo te darán un 50% o 60%. No te confíes y vete por lo seguro. Es mejor esperar más tiempo y ahorrar más para el capital inicial. No vaya a ser que solo te aprueban un 50% y después no tienes de donde sacar el resto del dinero.

Lo más importante, pero no lo único, que debes considerar es lo siguiente:

• Interés
• Tipo de interés, fijo o variable 
• Letra mensual 
• Plazo de la hipoteca 
• Gastos o comisiones

Si no sabes Húngaro, asegúrate de tener a alguien que te ayude a entender todo esto porque todos los documentos con el banco serán en Húngaro. Quizás algún banco tenga Inglés, pero no todos.

2 – Valoración del inmueble

En esta lista la valoración es el paso número dos, pero en la lista anterior estamos en el paso número 11. Un requisito para que el banco te preste el dinero es valorar el inmueble. Hay bancos que coordinan esto, en otros bancos lo tienes que coordinar y pagar tú.

Costo: entre 10 mil y 50 mil florines húngaros depende del tipo y valor del inmueble.

3 –  Oferta oficial

El banco te va a hacer una oferta oficial. Esto será más o menos como un resumen de lo que contendrá el contrato, tendrá todo lo más importante para que tomes una decisión. Esto no garantiza que te van a aprobar el crédito.

4 – Solicita el préstamo

Basados en la oferta oficial, se prepara una solicitud de préstamo y a la vez tienes que llevar todos los documentos requeridos. Los requisitos varían dependiendo del banco, pero algo que es fijo es prueba de tus ingresos. Por supuesto, aparte de tus documentos personales. 

5 – El banco aprueba o rechaza

Recibes una notificación del banco acerca de la decisión. Si el banco aprueba, puedes celebrar. Si el banco rechaza, ve al banco y pregunta la razón. Y a la vez aplica a otros bancos.

6 – Te mandan el contrato

Asumiendo que te aprobaron el crédito, te mandan el contrato y tienes por ley tres días para leerlo. Este es el contrato acerca de la hipoteca.

7 – Firma del contrato en el banco

Vas al banco y firmas el contrato.

8 – Firma del contrato con un notario

El notario te lee todo el contrato y lo firmas. La copia de ese documento que te da el notario se la tienes que llevar de vuelta al banco.

Costo: entre 50 mil y 100 mil florines húngaros.

9 – Transferencia del banco al vendedor

El banco transfiere el monto estipulado directamente al vendedor y te notifica. Este es el paso número 12 de la lista anterior.

10 – Felicitaciones

Terminaste con el proceso de financiamiento, ahora hay que pagar las letras mensuales.

Si tienes preguntas, avísame.

Saludos,
Renato