Guía completa para alquilar viviendas en Budapest o Hungría

Antes de comenzar con esta guía, te dejo aquí otras entradas que son importantes leer antes de que comiences con todo el trámite.

• En este artículo escribí incluso hasta calles que pueden llegar a ser peligrosas de noche Seguridad en Budapest
• Este artículo es acerca de todos los recursos que hay para buscar viviendas Herramientas para buscar alquileres en Hungría

Esta guía te puede ayudar al alquilar viviendas en otros pueblos o ciudades de Hungría, no obstante desde que llegué a Hungría solo he vivido en Budapest. Por tal razón, esta guía y la mayoría de mis artículos son mas bien orientados a la vida en Budapest.

Antes de ir punto por punto, te digo algo muy claro, encontrar algo bueno, bonito y barato en Budapest no es fácil. Aproximadamente en los últimos 5 años la demanda inmobiliaria ha subido significativemente, lo cual ha dejado un mercado muy agresivo y sus precios en alza. He estado leyendo a los analistas decir que ya no pueden seguir subiendo más.

0 – Idioma

Si consigues a un hispanohablante dueño de apartamento que te alquile, maravilloso, pero eso será una muy buena suerte. Me atrevo a decirte que de 10 dueños de apartamento, 3 hablan Inglés. Prepárate para esto, pero no te desalientes. Nunca he escuchado que un extranjero no ha conseguido alquiler. Otra cosa, no porque el anuncio está en Inglés el dueño sabe Inglés.

1 – Decide donde quieres vivir

Con las guías que te dejé al principio de este artículo, deberías tener una idea clara de donde quieres vivir. No tienes que decidir en que calle exactamente, es mejor tener en mente por ejemplo 3 distritos donde te gustaría vivir.

2 – Tipos de vivienda

Hay 4 tipos de vivienda: edificios nuevos, edificios viejos, edificios «paneles» y casas.

• Edificios nuevos: son bonitos, modernos y son los más caros para comprar y para alquilar. Generalmente también son los menos costosos en cuanto a gastos mensuales porque sus sistemas son mas modernos y eficientes.
• Edificios viejos: si no han sido remodelados en la última década, puede que sean más baratos que los edificios nuevos. Los que han sido remodelados quizás sean tan caros como los edificios nuevos por su belleza y significado histórico.Hay algunos de los remodelados que les han construído un piso extra o dos, lo que significa que prácticamente los apartamentos de ese piso nuevo que construyeron, valen como si fuesen apartamentos de un edificio totalmente nuevo. Te explico. Por ejemplo un edificio de 100 años de tres pisos lo agarraron, le hicieron estudio de resistencia de la fundación y decidieron que a ese edificio le pueden construir un piso mas. En menos de un año, rehabilitaron el edificio, le construyeron un piso adicional y el edificio quedó con 4 pisos.
• Edificios paneles: estos edificios los vas a notar en las afueras de Budapest, en el centro casi no hay. Hay muchas otras ciudades donde también se pueden ver. Son rectangulares y tienen muchísimas ventanas totalmente idénticas. No tienen nada de diseño. Usualmente si ves uno de estos edificios, hay 5 o 10 mas uno detrás del otro o hacia los lados. Aparte de no tener encanto alguno, la otra peculiaridad es que la calefacción de estos edificios es generalmente carísima por el sistema que tienen. No obstante, alquilarlos o comprarlos debe ser mas barato que cualquier otro tipo de vivienda. Si decides alquilar un apartamento en un edificio panel, pídele al dueño las facturas de la calefacción antes de alquilar para estar seguro que es algo que podrás pagar y así no tendrás sorpresas. Si son bajas, lo mas probable es que le pusieron aislamiento.
• Casas: mucho no hay que explicar, alquilar una casa puede llegar a ser en ocasiones y por varias razones la opción mas costosa tanto en precios para comprar, alquilar, gastos mensuales y de mantenimiento.

Atención: los húngaros incluyen la sala en los números de cuartos. O sea, si el apartamento tiene una sala y 3 dormitorios o recámaras, en las páginas webs verás que el apartamento es de 4 cuartos. En el caso de un estudio, se anuncia o describe como un apartamento de un cuarto.

3 – Período de alquiler

La gran mayoría de los alquileres son por un período de 1 año. Un alquiler de 3 meses, o no encuentras o tienes que irte por un Airbnb o a un hotel o a un hostal. Si te vas a quedar en Budapest 6 meses por práctica laboral o por un programa de intercambio universitario, quizás puedas encontrar, pero no te lo aseguro. La búsqueda quizás te cueste un poco mas de lo normal.

Por cierto, el hotel, el hostal o el Airbnb también aplica para el período en el cual ya estás en Hungría, pero todavía no tienes un apartamento o una casa alquilada.

4 – Búsqueda

Con las herramientas que compartí contigo al principio de este artículo, comienzas a buscar. Tu búsqueda la puedes iniciar si no estás en Hungría, pero firmar el contrato nunca lo hagas sin estar en Hungría y sin haber visto personalmente el apartamento. Y mucho menos transferir dinero a nadie. Te lo digo porque hay estafadores, me lo han contado varias veces.

Hazte la idea de que de 10 mensajes que mandes a 10 diferentes dueños de viviendas, 1 o 2 te van a contestar. Entonces por lo menos manda unos 60 0 70. De ahí te saldrán quizás 10 para visitar. Coordina con los dueños las visitas y escríbeles cualquier cosa que sea importante para ti antes del día de la visita. Los húngaros son generalmente organizados, entonces si puedes hacer una lista de preguntas y mandárselas por correo 2 días antes de la visita, es lo mejor porque así se puede preparar con tiempo la persona. Lo que te aconsejo en toda ocasión es preguntar muy bien los gastos mensuales. Te explico esto en el próximo punto.

Ojo: puedes trabajar con agentes para ahorrar tiempo, pero no te puedo asegurar que el que encuentres va a ser honrado en todo. Digo esto no porque sean ladrones, sino porque su meta primordial son las ventas y a veces puede ser que no te dicen algo importante porque frenaría el contrato. Otra cosa es que los agentes ganan un porcentaje de la renta, pero esto se cobra al dueño. El que alquila la vivienda no debe pagarle al agente.

Ojo: las imágenes no siempre muestran la verdadera cara del apartamento. Puedes ver fotos excelentes, pero al visitar el apartamento está feo. También puede pasar al revés. Las fotos no son tan buenas, pero cuando ves el apartamento está muy bien.

5 – Gastos mensuales

Estos son los gastos por separado y tu pregunta mas importante es cuales de todos estos gastos están incluidos en los gastos comunes. Lo segundo es preguntar cuanto es el costo de los gastos que no están incluidos en los gastos comunes. Si te contestan que los gastos varían, tu tercera pregunta debe ser cuanto es la calefacción en verano, otoño, invierno y primavera. Si te son honestos en todo esto, entonces no habrán sorpresas. Otra cosa que tienes que preguntar es si los servicios de televisión, internet o teléfono ya están contratados o los tienes que contratar tú.

• Electricidad (Áram)
• Calefacción (Fűtés, gáz o gázfűtés)
• Agua fría (Víz)
• Agua caliente (Melegvíz)
• Aguas residuales (Szennyvíz)
• Basura (Szemétszállítás)
• Gastos comunes (Közös költség)
• Televisión por cable (Kábel tv)
• Internet (Internet o net)
• Teléfono (Telefon)

Ojo: hay muchas variaciones en los gastos mensuales, por ejemplo hay edificios que no cobran por la basura o hay veces también que el agua caliente está mas bien incluído en la electricidad a razones del sistema que es eléctrico. Otra cosa, cada edificio determina sus gastos comunes. Usualmente mientras mas amenidades tenga el edificio, mas alto es el precio de los gastos comunes.

6 – Visita los apartamentos

Visita mínimo 5 apartamentos diría yo; ten en cuenta que hay gente que solo después de ver 10 o 15 encuentra algo que les gusta. Llega temprano y así das una buena impresión con el dueño del apartamento, los húngaros generalmente les gusta la puntualidad. Esta es tu oportunidad para preguntar todo lo que necesites.

Depende de la suerte que tengas esto te puede tomar entre 1 y 3 semanas.

7 – Escoge la vivienda

Creo que lo mejor es escoger 2 y en caso tal de que una se te escape, entonces te queda la otra. Llama al dueño y dile que deseas proceder al próximo paso.

8 – Negocia

Cualquier cosa que necesites negociar antes de la firma del contrato, este es el momento. Lo clásico es negociar el precio por supuesto, pero quizás no es lo único. Puedes por ejemplo pedir que los pagos sean a la mitad del mes en vez de al principio del mes. Una vez yo le pedí al arrendador que pusiera una lavadora en el apartamento, y accedió. Puede ser que necesitas un armario adicional porque tienes muchísima ropa. Otra cosa opcional es negociar que el dueño te incluya todos los gastos mensuales en el precio de alquiler.

9 – Firma el contrato

Al firmar el contrato, estas son las cosas mas importantes:

• La primera suma de dinero que le entregas al dueño son 3 meses de alquiler. Dos de esos meses son de depósito y un mes el primer mes de alquiler. Eso es lo estándar en Hungría.
• Devolución del depósito. De 4 contratos de alquiler que he firmado en Hungría, 2 veces he tenido problemas con la devolución del depósito. Te aconsejo que las razones para no devolver el depósito estén muy especificadas. También el plazo de la devolución.
• Fecha de pago es importante depende de por ejemplo cuando usualmente recibes tu salario.
• En caso de apartamentos amoblados y muy bien equipados, hay dueños que tienen un inventario y algunos se lo toman muy en serio. Incluso cuentan cuchara por cuchara y tenedor por tenedor.
• El idioma del contrato será Húngaro, pero pídelo bilingüe. No obstante, es mejor que le pidas a alguien húngaro que revise porque el Inglés en ese contrato solo es informativo. En caso de disputas, el único válido es el Húngaro.
• El período de arrendamiento tiene que estar, y también la manera de extenderlo en caso tal quieras quedarte después que culmine el período estipulado en el contrato.
• Por supuesto tus datos personales. Esto es muy importante también porque ese contrato de alquiler te lo piden en la oficina de inmigración para los trámites de diferentes documentos.
• El precio mensual de alquiler y en que moneda se paga. También exactamente en que casos el precio puede subir.
• Condiciones para la cancelación del contrato, ya sea de parte tuya o de parte del arrendador.

Siempre pide recibo o factura al pagar cualquier dinero al arrendador. Alquiler mensual, gastos mensuales, depósito, lo que sea. Siempre pide un recibo.

10 – Mudanza

Pues te mudas y listo. Felicitaciones

Si tienes preguntas, avísame con toda confianza.

Saludos,
Renato